Nhà có sổ hồng chung hiện nay tiềm ẩn khá nhiều rủi ro trong vấn đề tách thửa. Nhiều nhà đầu tư cố tình chia nhỏ một khu đất thành nhiều thửa nhỏ hơn, sau đó xây nhà và rao bán cả nhà lẫn đất với giá rẻ. Nếu mua những ngôi nhà đó, có nghĩa là bạn đã dính sổ hồng chung. Vậy sổ hồng chung là gì? Mua nhà có sổ hồng chung có an toàn không? Cùng chúng tôi tìm lời giải đáp trong bài viết dưới đây nhé!
Sổ hồng chung là gì?
Sổ hồng (hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất) là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất (nếu có). Hình thức xác lập quyền sở hữu trong GCNQS Đất và tài sản gắn liền với đất do cơ quan có thẩm quyền cấp huyện trở lên công nhận dưới 2 hình thức:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng 1 chủ sở hữu (hay sổ đỏ riêng, sổ hồng riêng)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều chủ sở hữu (hay sổ đỏ chung, sổ hồng chung)
Sổ hồng chung (còn gọi là sổ hồng đồng sở hữu) là GCNQSD đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và công nhận quyền sở hữu theo hình thức sở hữu chung từ 2 người đứng tên trong sổ mà không phải có quan hệ vợ hoặc chồng/con của người đứng tên chủ sở hữu.
Sổ hồng chung có vay ngân hàng được không?
Theo quy định của Nhà nước, sổ hồng chung là loại giấy tờ được cấp cho 2 chủ sở hữu cho một quyền tài sản và quy chế pháp lý đối với sổ chung này là cả hai cùng có quyền đối với phần sở hữu xác định trong sổ.
Tuy nhiên các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền…. cần có sự đồng ý của các bên sở hữu còn lại cho dù một chủ sở hữu chỉ định đoạn phần quyền sở hữu của mình.
Vì vậy, vấn đề thế chấp ngân hàng cũng cần có sự đồng thuận của các bên còn lại đứng tên trong sổ.
Thủ tục tách thửa sổ hồng chung
Diện tích tách thửa tối thiểu tại các tỉnh khác nhau được quy định khác nhau.
Hơn nữa, trường hợp vị trí đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.
Quy định diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa nêu trên không áp dụng cho các trường hợp sau:
- (i) Tách thửa trước ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành (trước ngày 7-3-2009) có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định;
- (ii) Các thửa đất đang sử dụng trước ngày 25-2-2009 (ngày ban hành quyết định 19/2009/QĐ-UBND);
- (iii) Các trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa trước ngày 7-3-2009 (ngày quyết định 19/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành).
Đối với trường hợp diện tích sau khi tách thửa không đủ điều kiện thì người mua chỉ có thể đứng tên chung trên giấy chứng nhận với người bán, không được tách thửa nhưng được cấp giấy chứng nhận cho riêng mình.
Hồ sơ tách thửa
Theo quy định tại điều 19 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, hồ sơ tách thửa và cấp giấy chứng nhận gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn xin tách thửa và đơn xin cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Bản vẽ hiện trạng vị trí đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Bạn có thể liên hệ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận/ huyện để được hướng dẫn thủ tục và cung cấp một số mẫu đơn theo quy định.
Nghĩa vụ tài chính liên quan tách thửa
Khi việc tách thửa dựa trên cơ sở quan hệ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cả hai bên đều có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau:
- Thuế thu nhập cá nhân (bên bán);
- Lệ phí trước bạ (bên mua);
- Lệ phí cấp giấy chứng nhận và các khoản lệ phí địa chính khác (tuỳ trường hợp mà thuộc về bên bán hoặc bên mua);
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (bên mua, khi đã được quyền sử dụng đất).
Mua nhà sổ hồng chung có an toàn không?
Nhà và đất là những tài sản có gí trị cao, khi mua bán, chuyển nhượng đều cần phải tuân thủ nhũng quy định của Nhà nước thông qua các hợp đồng được công chứng minh bạch, thực hiện nghĩa vụ tài chính…
Mọi hình thức khác như: hợp đồng giấy tay, giấy ủy quyền đều không có tính pháp lý. Khi xảy ra tranh chấp sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu. Do đó, rủi ro thiệt hại 100% là thuộc về người mua. Trường hợp không có tranh chấp thì các quyền sử dụng khác cũng khó thực hiện được.
Các dự án nhà sổ hồng chung thường rất dễ qua mắt những người mua nhà thiếu kinh nghiệm. Để dễ bán, người môi giới thường “hứa suông” rằng giấy tờ sẽ có sau 1 tháng nếu chồng tiền đầy đủ. Ngoài ra, người bán còn dùng sổ đỏ để tạo niềm tin cho người mua nhà. Tuy nhiên, vấn đề tách thửa được hay không còn tùy thuộc vào phần diện tích sau khi tách.
