Các nhà đầu tư quan tâm đến lĩnh vực bất động sản chắc hẳn đã không ít lần nghe đến khái niệm “Bong bóng bất động sản”. Vậy chính xác thuật ngữ này có nghĩa là gì? Điều gì gây ra Bong bóng bất động sản? Câu trả lời sẽ có trong bài viết dưới đây.
Bong bóng bất động sản là gì?
Bóng tối chủ yếu được sử dụng để biểu thị các tài sản có giá trị thị trường lớn hơn giá trị nội tại của chính tài sản đó. Tương tự, bong bóng bất động sản hình thành khi giá bất động sản chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực của nó.
Bong bóng thường xảy ra do nhu cầu về nhà ở tăng đột ngột trong khi nguồn cung hạn chế. Khi nhìn thấy cơ hội, các nhà đầu cơ đã đổ tiền mạnh vào thị trường bất động sản để kiếm lời, điều này đã thúc đẩy nhu cầu về nhà ở. Cầu tăng nhanh nhưng cung không tăng với tốc độ này đã khiến giá trị BĐS tăng cao, thậm chí vượt giá trị thực. Toàn bộ quá trình này được gọi là Bong bóng bất động sản.
Bong bóng bất động sản chỉ dừng lại khi “bong bóng vỡ”. Đó là khi nhu cầu bất động sản giảm hoặc đình trệ và đẩy giá của loại tài sản đó xuống, thị trường nhanh chóng sụp đổ.
Điều gì gây ra Bong bóng bất động sản?
Bong bóng bất động sản thường chỉ xảy ra khi thị trường nhà đất trở nên quá nóng. Sự tăng trưởng nóng này xảy ra nếu có hầu hết hoặc tất cả các yếu tố sau:
- Các thị trường đầu tư khác kém hấp dẫn hơn
- kinh tế vĩ mô bất ổn
- Chính sách tài chính, tín dụng nhà ở được nới lỏng, hạ chuẩn tín dụng
- Việc cung cấp các sản phẩm bất động sản là có hạn
- Nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS quá lớn
- Thiếu sự can thiệp kịp thời và hợp lý của nhà nước.
Nhìn vào sự hình thành bong bóng BĐS ở Việt Nam giai đoạn 2007 – 2013, có thể thấy những nguyên nhân cụ thể như sau:
Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ
Chỉ số GDP cao đồng nghĩa với việc thu nhập của người dân được cải thiện. Khi đó, nhu cầu về bất động sản ngày càng tăng cao. Nhiều người, tổ chức tìm đến BĐS với mục đích sử dụng, tích trữ tài sản, kinh doanh kiếm lời và đầu cơ.
Chẳng hạn, năm 2007, tăng trưởng GDP nước ta đạt 8,48% (được coi là mức rất cao). Điều này dẫn đến thực tế là nhiều người và công ty kiếm tiền dễ dàng và có nhu cầu đầu tư cao. Bất động sản sau đó trở thành kênh đầu tư được ưa chuộng, dẫn đến hình thành bong bóng bất động sản.
Nới lỏng chính sách tín dụng
Thị trường nhà đất không dễ hình thành bong bóng như các thị trường tài chính khác. Thật vậy, khối lượng giao dịch cũng như chi phí liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà thường cao hơn. Tuy nhiên, khi nguồn cung tín dụng tăng dẫn đến lãi suất thấp và các điều kiện tín dụng được nới lỏng hơn, người muốn mua nhà sẽ dễ dàng vay tiền hơn. Từ đó, nhu cầu mua nhà cũng sẽ tăng cao.
Việc thiếu kiểm soát chặt chẽ mục đích tín dụng năm 2007 đã tạo nên cơn sốt bất động sản trên cả nước. Tăng trưởng tín dụng ở Việt Nam quanh mức 37%. Mục đích của hầu hết các khoản vay là để đầu tư vào bất động sản. Ngoài ra, vào thời điểm đó, vốn xã hội cũng được đổ vào thị trường “nóng” này.
Hiện tượng đầu cơ trục lợi
Việc nhiều nhà môi giới, môi giới bất động sản và nhà đầu tư thương mại gia nhập thị trường thứ cấp cũng khiến giá nhà tăng chóng mặt. Hoạt động thổi giá, tạo sóng không kiểm soát của một bộ phận đầu cơ lướt sóng kiếm lời làm rối loạn thị trường, tạo ra những cơn sốt giá ảo.
Sử dụng gói kích cầu của chính phủ không hiệu quả
Các gói kích thích của nhà nước chủ yếu được sử dụng cho mục đích phát triển kinh tế. Tuy nhiên, nếu phần lớn nguồn vốn này bị chuyển hướng sang đầu tư vào bất động sản và không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ thì sẽ tạo ra bong bóng. Chính điều này đã góp phần tạo nên cơn sốt bất động sản Việt Nam năm 2010.
Quy định quản lý thị trường nhà đất bị nới lỏng
Bong bóng bất động sản có thể tránh được nếu các cơ quan chức năng sử dụng kịp thời các công cụ như tín dụng, thuế, kế hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị. Sự kém hiệu quả của cơ chế điều tiết thị trường gián tiếp tạo cơ hội hình thành vô số “sóng ảo” trên thị trường BĐS.
Hậu quả của bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản một khi vỡ sẽ để lại nhiều hệ lụy cho xã hội. Mức độ thiệt hại không chỉ giới hạn ở cá nhân mà còn ảnh hưởng đến cả nền kinh tế.
Đối với nhà đầu tư
Khi nhu cầu về bất động sản giảm, giá của bất động sản đó cũng bắt đầu lao dốc. Kỳ vọng mua bán kiếm lời của những nhà đầu tư sớm cũng đã biến mất cùng với những khoản lợi nhuận ảo trên giấy tờ. Các cá nhân, tổ chức vay với mục đích đầu cơ bị thua lỗ nặng nề, không có khả năng trả nợ. Cùng với đó, những dự án tiềm năng ban đầu nay đã biến thành những dự án ma, nếu hoàn thành sẽ không có người ở. Nhà đầu tư và người bán chịu tổn thất tài chính nặng nề.
Đối với ngân hàng thương mại
Khi các nhà đầu tư và công ty không trả được nợ, vốn của ngân hàng bị cạn kiệt và lợi nhuận giảm sút. Những khoản nợ khó đòi này được gọi là nợ khó đòi. Nếu tỷ lệ nợ xấu cao thì uy tín của ngân hàng cũng sẽ bị ảnh hưởng đáng kể. Điều này làm giảm khả năng huy động vốn của ngân hàng. Nghiêm trọng hơn, tình hình tín dụng yếu kém còn dẫn đến sự sụp đổ của hệ thống ngân hàng quốc gia.
Đối với toàn bộ nền kinh tế
Dự án nhà ở dở dang bỏ hoang gây lãng phí đất đai nhà nước. Lúc này, các cơ quan có thẩm quyền buộc phải can thiệp để giải quyết sự việc. Quyết định tái cấu trúc hay phá bỏ và xây dựng lại những công trình này cũng sẽ khiến chính phủ tốn rất nhiều tiền.
Ngoài ra, rủi ro tín dụng của hệ thống ngân hàng có thể tạo ra hiệu ứng dây chuyền ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống và đẩy nền kinh tế vào khủng hoảng.
Bong bóng bất động sản có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư thị trường chứng khoán?
Nhìn chung, bất động sản và chứng khoán có mối tương quan thấp. Điều gì xảy ra với thị trường nhà ở không nhất thiết ảnh hưởng đến tình trạng của thị trường chứng khoán và ngược lại. Tuy nhiên, Bong bóng bất động sản có một số ảnh hưởng đến danh mục đầu tư cá nhân trong ngắn hạn và dài hạn.
Thời gian ngắn
Ví dụ: Nếu bạn là một nhà giao dịch tận dụng các biến động giá ngắn hạn trong ngày, tác động có thể là tối thiểu trong trường hợp nguyên nhân của bong bóng không liên quan trực tiếp đến thị trường chứng khoán. . Nếu bạn lo sợ suy thoái kinh tế, bạn có thể cân nhắc thêm các cổ phiếu phòng thủ vào danh mục đầu tư của mình để quản lý rủi ro.
dài hạn
Đối với các nhà đầu tư dài hạn, việc đánh giá lại danh mục đầu tư của họ là điều cần thiết khi Bong bóng bất động sản vỡ.
Ví dụ: Nếu bạn đầu tư chủ yếu vào quỹ tương hỗ hoặc quỹ hoán đổi danh mục, bạn có thể kiểm tra tỷ lệ vốn chủ sở hữu cơ bản của từng quỹ để phân tích xem chúng có thể bị ảnh hưởng như thế nào bởi sự biến động của Bong bóng bất động sản. Tái cân bằng danh mục đầu tư có thể giúp các nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro trong khi vẫn đạt được mục tiêu đầu tư của mình.
Ngoài ra, Bong bóng bất động sản có thể được coi là một lời nhắc nhở để đánh giá lại chiến lược mua và nắm giữ hiện tại. Nếu bạn sở hữu một bất động sản cho thuê, hãy nghĩ xem bong bóng có thể ảnh hưởng như thế nào đến khả năng giữ chân người thuê và tiền thuê định kỳ của bạn.
Bạn cũng có thể nghĩ đến việc bán nếu bạn cảm thấy bong bóng đang tăng lên. Tuy nhiên, bạn nên xem xét tình hình một cách toàn diện hơn. Nếu bạn vẫn có đủ khả năng chi trả các khoản thế chấp của mình, tốt nhất bạn nên đợi giá trị căn nhà và tiền thuê phục hồi.
Kết luận
Bong bóng bất động sản là một vấn đề phổ biến ở tất cả các quốc gia. Sự bùng nổ của bong bóng này có thể có tác động lâu dài đến nền kinh tế và thậm chí gây ra suy thoái kinh tế. Để phòng ngừa tác động của nó, khi bong bóng xuất hiện, nhà đầu tư nên đánh giá lại danh mục đầu tư của mình hoặc nói chuyện với cố vấn tài chính để tìm ra cách tiếp cận phù hợp với các động thái của thị trường. .
