Hợp đồng mua bán đất đai theo quy định được gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Vì là giấy tờ cực kỳ quan trọng trong việc mua bán đất đai nên khi giao kết hợp đồng cần phải cực kỳ cẩn trọng.
Quy định hợp đồng mua bán đất
Hợp đồng mua bán đất là gì? Mẫu hợp đồng
-
Hợp đồng mua bán nhà đất là văn bản phát sinh từ giao dịch mua bán nhà, theo đó bên bán và bên mua cùng thỏa thuận, xác lập các điều khoản của hợp đồng và nghiêm chỉnh thực hiện theo các điều khoản đó.
-
Đây là văn bản chuyển nhượng tài sản trọng yếu (nhà ở) nên phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận và công chứng.
Hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán đất đai
► Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bạn phải làm thủ tục thuế (bên bán chịu thuế TNCN, bên mua chịu thuế trước bạ) với chính quyền địa phương nơi thực địa. Sau khi hoàn thành thủ tục thuế, bạn thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013 tại Điều 95.
► Hồ sơ chuẩn bị thủ tục:
Bên bán (chuyển nhượng) bất động sản:
– Chứng minh nhân dân + hộ khẩu của vợ và chồng.
– Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Hộ tịch (nếu chưa kết hôn).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Bên mua (nhận chuyển nhượng) bất động sản:
– Chứng minh nhân dân, hộ khẩu của vợ và chồng.
– Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Hộ tịch (nếu chưa kết hôn).
Lưu ý: Trường hợp người mua chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận sở hữu riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (liên hệ luật sư tư vấn pháp luật để biết thêm chi tiết). .
►Sau khi bạn chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên và nộp tại phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất và bạn đã nộp đủ các loại thuế, phí nêu trên thì trong thời gian 15-20 ngày, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy tờ. bạn một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất hiện đã có chủ hợp pháp.
Những lưu ý quan trọng khi soạn mẫu hợp đồng mua bán đất
► Tên hợp đồng:
-
Chỉ chuyển quyền sử dụng đất thì ghi “Chuyển quyền sử dụng đất”;
-
Khi chuyển nhượng nhà đất và có tài sản gắn liền với đất thì ghi “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
-
Khi chuyển nhượng nhà đất thì ghi “Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà”;
► Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân thì người có thu nhập là người chịu thuế (bên bán), tuy nhiên các bên được quyền thỏa thuận về người nộp thuế.
► Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ: Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người có thay đổi là người có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ, nhưng các bên được ủy quyền thỏa thuận về người nộp lệ phí trước bạ .’đăng ký. .
► Chủ thể tham gia hợp đồng mua bán:
-
Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người chưa đủ năng lực hành vi dân sự. Vì vậy, việc tham gia với tư cách là một bên (người bán hoặc người mua) trong quan hệ hợp đồng mua bán hàng hóa cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật thì mới được coi là hợp pháp.
-
Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán tài sản riêng.
-
Người đủ 18 tuổi trở lên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, trừ trường hợp bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi hoặc bị tuyên bố mất năng lực hành vi. Người có đủ năng lực hành vi dân sự được uỷ quyền giao kết mọi giao dịch mua bán.
► Bên mua và bên bán hợp đồng:
-
Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, số Giấy chứng nhận, số Giấy chứng nhận ghi trong sổ cấp Giấy chứng nhận, nguồn gốc số đơn, cơ quan cấp, ngày cấp, nguồn gốc tài sản. Đặc điểm về nhà ở, đất ở:
-
Nhà ở: Địa chỉ căn nhà, các thông số về tổng diện tích sử dụng, diện tích xây dựng, kết cấu căn nhà, số tầng…
-
Đất ở: Địa chỉ đất, số hiệu đất, số tờ bản đồ, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng…
-
Ngoài ra còn bổ sung một số nội dung về công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm…
► Giá mua:
Giá do các bên thoả thuận hoặc do bên thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá sẽ được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán. Các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá…
► Đặt cọc:
-
Hai bên thỏa thuận bên mua sẽ đặt cọc trước một phần tiền cho bên bán để đảm bảo sẽ mua và phải có trong hợp đồng đặt cọc ký ngày …
-
Hai bên có thể ký thỏa thuận đặt cọc nếu thấy cần thiết.
-
Số tiền đặt cọc này sẽ được quy đổi thành số tiền mua hàng và được trừ vào đợt thanh toán đầu tiên (được chia thành nhiều đợt để thanh toán). Sau khi nhận cọc, nếu người bán đổi ý không bán cho người mua nữa thì phải bồi hoàn cho người mua gấp đôi số tiền đã nhận cọc. Ngược lại, nếu người mua đổi ý không mua nữa thì phải chịu cọc.
► Thời hạn và phương thức thanh toán:
-
Thời gian và điều kiện giao hàng; Thời hạn thanh toán (có thể chia thành nhiều đợt); Phương thức thanh toán: chuyển khoản hoặc gửi trực tiếp.
-
Lãi chậm trả: Nếu bên mua không trả tiền đúng hạn cho bên bán thì phải trả thêm tiền lãi cho số ngày chậm trả theo mức lãi suất chậm trả do Ngân hàng Nhà nước công bố tại thời điểm thanh toán.
► Quyền và nghĩa vụ của các bên: Các bên phải ghi cụ thể nghĩa vụ của mình trong khoảng thời gian trước, trong và sau khi thực hiện hợp đồng cũng như thời hạn báo trước cụ thể.
► Điều kiện chung:
-
Hai bên cam kết thực hiện nghiêm chỉnh các điều khoản của hợp đồng này. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng này sẽ được giải quyết trên cơ sở hợp tác và cùng có lợi.
-
Nếu không tự giải quyết được thì hai bên thống nhất đưa ra tòa án có thẩm quyền giải quyết. Bên thua kiện sẽ chịu mọi chi phí liên quan, kể cả chi phí thuê luật sư, cho bên thắng kiện. Đây là những điều khoản cơ bản nhất của hợp đồng mua bán đất đai, các bên có thể thỏa thuận thêm các điều khoản khác tùy theo nhu cầu và sự thỏa thuận giữa các bên.
Những câu hỏi thường gặp khi giao kết hợp đồng mua bán đất đai
► Hợp đồng mua bán đất có phải công chứng?
Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
Quy định áp dụng tại Khoản 3, Điều 167, Luật đất đai 2013.
► Các loại thuế và nghĩa vụ phải nộp khi giao kết hợp đồng mua bán nhà đất?
Thuế thu nhập:
Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:
Thuế thu nhập = 2% x Giá chuyển nhượng
Theo nguyên tắc chung, thuế thu nhập cá nhân nói chung sẽ do bên bán chịu. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận với nhau ai sẽ chịu trách nhiệm nộp khoản thuế này.
Phí đăng ký:
Lệ phí trước bạ phải nộp được tính theo công thức sau:
LPTB = 0,5% x giá đất mỗi
(theo bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng).
Trường hợp bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quan hệ cha mẹ – con (gồm con nuôi, con dâu, vợ, chồng, anh ruột, chị ruột, em rể, ông bà nội, ngoại, người nước ngoài có con được miễn lệ phí trước bạ.
Lệ phí công chứng :
|
STT |
Giá trị của tài sản hoặc giá trị của hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/tiền mặt) |
|
đầu tiên |
Dưới 50 triệu đồng |
50 nghìn |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100000 |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng |
01 triệu đồng + 0,06% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
|
5 |
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch trên 05 tỷ đồng |
|
7 |
Từ hơn 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
|
số 8 |
Hơn 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu hồi tối đa 70 triệu đồng/vụ). |
** Phí công chứng do hai bên cùng chịu, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Chi phí khảo sát đất đai
– Lệ phí địa chính: 15.000đ;
– Phí chuyên gia: 0,15% giá trị chuyển khoản (tối thiểu 100.000 VND và tối đa 5.000.000 VND).
– Lệ phí cấp, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có) tối đa 100.000 đồng/giấy.
– Mức thu cụ thể được quy định tại Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
► Có được chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất đã công chứng?
Điều 51 Luật Công chứng quy định về việc công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:
-
Việc hợp pháp hóa việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả các bên tham gia hợp đồng, giao dịch này.
-
Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã công chứng phải được thực hiện tại cơ quan công chứng đã thực hiện việc công chứng và phải do công chứng viên thực hiện.
-
Trong trường hợp tổ chức công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức công chứng lưu giữ hồ sơ công chứng tiến hành việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
Như vậy, luôn có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà đất nếu có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên trong hợp đồng mua bán.
► Hợp đồng mua bán đất viết tay có được cấp sổ đỏ?
Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán đất viết tay
Nghị định 01/2017/NĐ-CP, từ ngày 3/3, nhà đất mua bán thông qua hợp đồng mua bán nhà được lập trước ngày 1/7/2014 sẽ được cấp “sổ đỏ”. Như sau:
-
Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 (ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) thì có giấy tờ về sử dụng đất do nhận chuyển nhượng. , nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
-
Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, được tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Sở hữu và Điều 100 của Luật này và Điều 18 của Nghị định này.
-
Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
► Giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy bỏ hành vi, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án?
Tham khảo: Điều 75 Luật thi hành án dân sự 2008 sửa đổi bổ sung 2014:
+ TH1: Theo khoản 1 điều 75 của luật này thì bạn phải khởi kiện ra tòa án nhân dân. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện ra Tòa án hoặc không có đề nghị yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên quản lý tài sản để thi hành án. phán quyết theo quy định của Luật này
+ TH2: Theo khoản 2 Điều 75 của luật này trong trường hợp giao dịch dân sự giả tạo.
Việc soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất là cần thiết, được soạn thảo trước khi giao kết hợp đồng, thể hiện quyền và nghĩa vụ của các bên nên là văn bản rất quan trọng.
